전세사기가 아니어도 보증금을 제때 돌려받지 못하는 경우는 많습니다. 다음 세입자가
구해지지 않거나 집주인의 자금 사정이 나빠지면 반환이 미뤄지고, 그동안 전세대출
이자는 계속 나갑니다. 성남시 거주자가 이 상황에서 채무를 정리해야 한다면 접수처는
수원회생법원이며, 보증금 반환채권은 재산으로 평가된다는 점을 먼저 알아야 합니다.
사기가 아니어도 부담은 같습니다
보증금 반환 지연은 형사 사건이 아니라 민사 문제인 경우가 대부분입니다. 집주인에게
갚을 의사는 있는데 돈이 없는 상태이지요. 그런데 세입자 입장에서 체감하는 결과는
비슷합니다. 이사를 못 가고, 새집 계약금을 마련하려 추가 대출을 받고, 기존 전세대출
이자는 그대로 나갑니다.
여기에 이사 시기가 어긋나면 단기간에 두 곳의 주거비를 함께 부담하는 상황도
생깁니다. 성남처럼 보증금 규모가 큰 지역은 이 부담이 그대로 신용대출로 옮겨 가고,
몇 달 만에 다중채무로 번지는 경우가 적지 않습니다.
먼저 쓸 수 있는 절차가 있습니다
보증금을 돌려받는 절차와 내 채무를 조정하는 절차는 서로 막지 않습니다. 다만 회수
시점과 금액이 개인회생의 재산 평가에 영향을 주므로 순서를 함께 설계하는 것이 좋습니다.
보증금 반환채권도 재산입니다
아직 받지 못한 보증금은 사라진 돈이 아니라 집주인에 대한 채권입니다. 개인회생에서는
이 채권도 재산 목록에 넣고, 회수 가능성에 따라 평가액이 달라집니다. 선순위 근저당이
시세를 넘어 배당을 기대하기 어렵다면 평가액이 낮게 잡히고, 반환보증에 가입돼 있어
지급이 예정돼 있다면 그 금액이 반영됩니다.
이 부분을 신고하지 않으면 재산 누락이 됩니다. 반대로 회수 가능성이 낮다는 점을
등기부와 시세 자료로 소명하면 청산가치가 내려가 월 변제금 부담이 줄어듭니다.
서류로 다툴 수 있는 영역이므로 준비가 결과를 바꿉니다.
대출 종류에 따라 채권자가 달라집니다
- 전세대출은 보증기관 보증서를 낀 경우가 많아, 대위변제가 이뤄지면 채권자가 바뀝니다
- 은행 단계인지 보증기관 구상 단계인지에 따라 부채증명서 발급처가 달라집니다
- 새집 보증금을 위해 받은 신용대출과 카드론도 같은 절차에서 함께 조정됩니다
- 연체가 길어졌다면 채권이 추심 회사로 넘어갔는지 신용정보 조회로 확인합니다
이사를 먼저 해야 한다면 순서가 있습니다
보증금을 받지 못한 채로 이사하면 대항력과 우선변제권을 잃을 수 있습니다. 이를
막는 장치가 임차권등기명령입니다. 등기가 완료된 뒤에 이사하면 권리를 유지한 상태로
집을 비울 수 있습니다. 순서를 바꾸면 회수 가능성 자체가 크게 낮아집니다.
새집 보증금이 필요해 추가 대출을 받아야 하는 상황이라면 시점을 신중히 봐야 합니다.
개인회생을 염두에 둔 시점의 신규 차입은 경위를 설명해야 하는 항목이 되기 때문입니다.
주거는 미룰 수 없는 문제이므로, 대출이 불가피하다면 그 사정과 사용처를 기록으로
남겨 두는 것이 최선입니다. 계약서와 이체 내역이 그대로 소명 자료가 됩니다.
자주 묻는 질문
보증금을 못 받았는데 재산이 있다고 보나요?
채권 형태로 존재하므로 신고 대상입니다. 회수 가능성이 낮으면 평가액도 낮아집니다.
소송 중인데 회생을 같이 해도 되나요?
됩니다. 민사 소송과 개인회생은 별개로 진행됩니다.
보증금을 받으면 어떻게 되나요?
법원에 신고해야 하고, 금액에 따라 변제계획 변경이 검토될 수 있습니다. 임의로
소비하면 문제가 되므로 수령 전에 상담하시기 바랍니다. 특히 받은 돈으로 특정 채권자에게만 갚으면 편파변제 문제가 생길 수 있습니다.
임차권등기를 하면 집주인이 알게 되나요?
등기 사실은 집주인에게 통지됩니다. 다만 이는 내 권리를 지키기 위한 정당한 절차이므로 눈치를 볼 사안이 아닙니다.
핵심만 정리한 페이지: 전세사기 개인회생 안내
근거: 주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) · 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제580조 · 확인일 2026.8
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