주택담보대출이 있어도 개인회생 되나요 | 별제권과 집을 지키는 조건

주택담보대출이 남아 있어도 개인회생은 신청할 수 있습니다. 성남시 거주자는 수원회생법원에
접수하며, 2026년 기준 담보 채무 15억 원, 무담보 채무 10억 원 이하가 한도입니다.
다만 담보 채무는 절차 안에서 감면되는 것이 아니라 별제권으로 절차 밖에서 처리되므로,
집을 유지하려면 주담대는 계속 갚으면서 무담보 채무만 조정하는 구조가 됩니다.

담보 채무와 무담보 채무는 처리 경로가 다릅니다

주택담보대출 채권자는 집에 설정된 근저당권을 가지고 있습니다. 이 권리는 개인회생
절차가 진행되더라도 그대로 유지되며, 이를 별제권이라고 부릅니다. 즉 담보 대출은
변제계획으로 깎이지 않고 원래 약정대로 상환해야 합니다.

반면 신용대출, 카드론, 현금서비스 같은 무담보 채무는 변제계획에 들어가 가용소득
범위에서 나눠 갚고 남은 금액이 면책됩니다. 그래서 실제 상담에서는 주담대 원리금을
계속 내면서도 생활이 가능한지, 그러고도 무담보 채무를 갚을 여력이 남는지를 계산하는
것이 첫 단계가 됩니다.

집을 지킬 수 있는지는 두 가지로 갈립니다

상황	판단
주담대를 연체 없이 낼 수 있음	집 유지 가능성 높음, 무담보만 조정
주담대 원리금이 소득을 압박	매각 후 정리가 현실적일 수 있음
시세가 대출 잔액보다 큼	차액이 청산가치에 반영되어 변제금 상승
시세가 대출 잔액보다 작음	청산가치 반영분이 거의 없음

핵심은 시세에서 대출 잔액을 뺀 순자산입니다. 이 금액이 크면 파산했을 때 채권자가
받을 몫도 커지므로, 청산가치 보장 원칙에 따라 총 변제액이 그만큼 올라갑니다.
집을 지키는 대가로 변제금이 높아지는 구조라고 이해하면 됩니다.

연체가 이미 시작됐다면

주담대가 연체되어 기한이익을 상실하면 채권자는 경매를 신청할 수 있습니다. 개인회생의
금지명령은 무담보 채권자의 추심을 막지만, 담보권 실행까지 자동으로 막아 주지는 않습니다.
경매를 멈추려면 별도의 중지명령을 검토해야 하고, 그마저도 상황에 따라 인정 여부가
갈립니다.

따라서 주담대 연체가 시작된 시점은 이미 선택지가 좁아진 상태입니다. 무담보 채무
때문에 주담대까지 밀리고 있다면, 경매가 진행되기 전에 개인회생으로 무담보 부담을
덜어내는 순서를 검토하는 편이 낫습니다. 판단이 늦어질수록 집과 채무 양쪽을 다 잃는
결과로 갈 위험이 커집니다.

성남에서 특히 자주 보는 상황

• 분당·판교 맞벌이 가구가 주담대와 신용대출을 함께 쓰다 금리 상승으로 압박받는 경우
• 사업자금을 마련하려 집을 담보로 추가 대출을 받은 뒤 매출이 꺾인 경우
• 전세를 끼고 매수했다가 세입자 보증금 반환 시점이 겹친 경우
• 생활비와 교육비를 신용대출로 메우다 주담대 상환까지 흔들리는 경우

어느 경우든 순자산과 월 상환 능력을 함께 계산해야 답이 나옵니다. 감정적으로 집을
지키는 결정을 먼저 내리면 무리한 변제계획으로 이어져 중도 폐지 위험이 커집니다.

무담보 채무를 먼저 덜어내는 전략

주담대 자체는 조정되지 않지만, 신용대출과 카드 채무가 정리되면 매달 나가는 총액이
크게 줄어듭니다. 그 여유로 주담대를 정상적으로 갚아 나가면 집을 지킬 가능성이 올라갑니다.
실제 상담에서 자주 쓰는 접근이 이것입니다.

다만 이 전략은 순자산이 크지 않을 때 유효합니다. 시세에서 대출과 보증금을 뺀
금액이 크면 청산가치가 올라가 변제금 부담이 함께 커지기 때문입니다. 감정가나 실거래가
자료를 준비해 순자산을 먼저 계산해 보고, 그 숫자를 놓고 유지와 매각을 비교하는 것이
순서입니다.

자주 묻는 질문

개인회생을 하면 집이 넘어가나요?
자동으로 넘어가지 않습니다. 주담대를 정상적으로 갚고 있다면 유지할 수 있습니다.
다만 순자산이 크면 변제금이 올라갑니다.

주담대도 면책되나요?
담보 부분은 면책 대상이 아닙니다. 경매로 처분해도 부족한 금액이 남으면 그 부분은
무담보 채무로 조정될 수 있습니다.

집을 팔고 신청하는 편이 나을까요?
사건마다 다릅니다. 매각 대금의 사용처가 소명 대상이 되므로 처분 전에 반드시
상담으로 순서를 정하시기 바랍니다.

핵심만 정리한 페이지: 생활비 대출 개인회생 안내

근거: 채무자 회생 및 파산에 관한 법률 제586조(별제권) · 제614조(청산가치 보장) · 확인일 2026.8

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